1세대 2주택 양도소득세 비과세
최근 부동산 가격의 상승과 하락으로 인해 관련 법들의 신설 및 개정이 빈번하게 이루어지면서 법조문이 너무 복잡해진 상황입니다. 부동산에 관심이 많은 분이라면 어느 정도는 알만한 부분이긴 하지만, 정확한 정보를 위해 1세대 2주택 양도소득세 비과세에 대해서 정리해보았습니다.
일시적 1세대 2주택
먼저, 가장 빈번하게 발생한다고 볼 수 있는 일시적 2주택부터 살펴보겠습니다. 일시적 1세대 2주택은 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득하는 경우를 말합니다. 일반적으로 매매를 통한 이사를 생각할 수 있습니다. 이 경우 비과세를 적용 받기 위해선 아래 요건을 만족해야 합니다.
- 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득
- 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 양도
(*참고: 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 시 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득할 경우에 대한 별도 요건은 2023.02.28 법 개정으로 사라졌습니다.)
예를 들어, 제가 기존주택(A)를 8억원에 취득했는데 이번에 새 집(B)로 이사가고, 2년 뒤에 기존주택(A)를 13억원에 팔게 되었습니다. 이 때 일시적 2주택 비과세를 적용받는 것만으로도 양도세는 1.7억원 가량 줄어들게 됩니다. 사실상 양도세가 거의 다 사라지는 효과가 있습니다. (보유기간 4년, 거주기간 3년 가정)
상속으로 인한 1세대 2주택
일반주택
- 상속개시일 전 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 취득한 신축주택은 제외됩니다.
- 상속인과 피상속인은 다른 세대여야 합니다.
- 상속주택이 2이상의 주택일 경우 아래 요건에 따른 순위에 따른 1주택만이 해당합니다.
- 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
- 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우, 거주한 기간이 가장 긴 1주택
- 피상속인이 소유한 기간과 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우, 상속개시당시 거주한 1주택
- 피상속인이 거주하지 않은 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우, 기준시가가 가장 높은 1주택 (기준시가도 같다면, 상속인이 선택)
동거봉양에 따른 2주택
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 2주택을 보유한 경우를 말합니다. 이 경우에 합친날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용한다. 또한 위의 60세 이상의 직계존속은 아래에 해당하는 사람을 포함합니다.
- 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람
- 직계존속(배우자 직계존속 포함) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우
- 국민건강보험법 시행령 특정 요건에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자 직계존속 포함)
혼인에 따른 2주택
1주택을 보유한 사람이 다른 1주택을 보유한 사람과 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유한 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 사람과 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유한 경우를 말합니다. 이 경우에 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용합니다.
위에서는 일반적으로 발생하는 1세대 2주택의 사례들에 대해서 정리하였습니다. 이 외에도 여러가지 사례들이 있지만, 상대적으로 흔하게 발생하는 경우가 아니므로 아래에 사례들만 나열하였으며, 자세한 내용은 전문가를 통해서 알아보는 것을 권해 드립니다.
- 문화재보호법에 따른 지정문화재 및 국가등록문화재에 해당하는 주택을 포함한 2주택
- 농어촌주택에 해당하는 주택을 포함한 2주택
- 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택을 포함한 2주택
- 장기임대주택 또는 장기어린이집을 포함한 2주택
