가족에게 증여받은 부동산 양도 시 주의사항
부동산 증여 관련 상담을 하다 보면 증여 이후에 부동산을 양도하는 시점에 따라 아래와 같은 두 가지를 같이 고려해야 된다는 것을 모르는 경우가 많습니다.
- 배우자 및 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세
- 우회양도에 대한 부당행위계산의 부인
위 두 가지 경우를 고려하지 않고 증여받은 부동산을 양도할 경우, 상황에 따라 시간과 돈을 들여 애써 절세한 노력이 수포로 돌아갈 수 있습니다. 생소할 수 있는 두 가지 경우에 대해서 살펴보겠습니다.
배우자 및 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세
여기서 이월과세란, 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 증여 일로부터 10년(2022년 이전 증여는 5년) 이내에 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 취득가액을 배우자 또는 직계존비속의 취득가액을 기준으로 계산하는 것을 말합니다.
이때 해당하는 자산은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권, 분양권), 특정 시설물 이용권입니다. 이월과세를 적용하는 경우, 기존 증여에 대해서 인정하므로 증여세는 필요경비로 공제합니다. 다만, 아래의 경우들에 해당하면 이월과세가 적용되지 않습니다.
- 사망으로 혼인 관계가 소멸된 경우 (이혼 등의 경우는 해당하지 않음)
- 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에는 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우
- 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 경우
- 이월과세를 적용하여 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우
우회양도에 대한 부당행위계산의 부인
우회양도란, 특수관계인으로부터 증여받은 자산을 증여일로부터 10년 이내에 양도하는 경우, 수증자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도할 때 계산한 양도소득세보다 적은 경우에 증여자가 자산을 직접 양도하는 것으로 보는 것을 말합니다.
이때 해당하는 특수관계인은 소득세법상 특수관계인으로 가족 중에는 배우자 또는 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척을 말하며, 이월과세가 적용되는 배우자 및 직계존비속은 제외합니다. 이월과세와 달리 자산에 제한은 없습니다.
부당행위계산의 부인을 적용하는 경우 기존 증여에 대해서 불인정하므로 증여세는 환급됩니다. 다만, 부당행위계산의 부인의 취지가 조세부담의 부당한 감소 방지이므로 수증자의 양도소득이 실질적으로 수증자에게 귀속되는 경우 해당 건에 대해서 적용되지 않습니다.
이월과세와 부당행위계산의 부인 비교
다소 어려운 내용이지만 가족에게 증여받은 부동산 양도 시 주의해야 할 두 가지 경우에 대한 일반적이고 핵심적인 부분만 요약해서 설명드렸습니다. 이외에도 구체적인 상황에 따라 추가적으로 고려될 부분이 있을 수 있으므로, 가족 간의 증여나 증여받은 부동산 양도 시에는 전문가와의 상담을 통해 진행하시기를 추천드립니다.
