1. 사례
매도인(갑)은 새롭게 지은 오피스텔을 매도하였고, 그에 대한 반대편인 매수인(을)은 해당 오피스텔의 분양을 받았습니다. 그들 사이에는 특별한 관계나 연결점이 전혀 없습니다.
- 2018년 9월에 갑과 을은 부동산에 관한 매매 계약을 성립시켰습니다. 계약 당시, 분양가격은 총 3억원으로 확정되었고, 그 중 3천만원은 2020년 9월에 지불하기로 양측이 합의하였습니다.
- 2018년 9월에는 소유권의 이전 절차가 무사히 마무리되었고, 그에 따른 종합소득세와 부가가치세 등의 세금은 분양가 3억원을 기준으로 적절히 신고 및 납부되었습니다.
- 그러나 2020년 9월, 을의 금융적 상황이 예상보다 좋지 않았습니다. 이러한 사정을 감안하여, 갑과 을은 기존의 약정을 조정하기로 결정하였습니다. 결국, 3,000만원을 할인하여 총 2억 7천만원의 가격에 계약을 재조정하였습니다.
갑과 을은 아무런 관계가 아니죠. 그런데 을은 오피스텔을 시가보다 싸게 매수함으로써 혹시나 추후에 증여세가 발생하지 않을지 걱정이 생겼습니다. 즉 쟁점은 비특수관계인간 저가양수 또는 고가양도시 증여세 과세여부죠. 의외로 타인 간의 거래 시 종종 발생하는 케이스이기도 합니다.
2. 사례 분석
갑과 을 사이의 거래를 바탕으로, 할인된 3천만원이 증여세 대상인지 아닌지를 판단하기 위해 상속세 및 증여세법 및 관련 사례를 분석해보겠습니다.
특수관계 여부
제시된 정보에 따르면 갑과 을 사이에는 특수관계가 없다고 명시되어 있습니다. 따라서 상속세 및 증여세법 제35조의 제1항은 해당되지 않습니다.
정당한 사유
상속증여-1128, 2017.05.19 관련 사례와 같이, 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단해야 합니다. 을의 경제상황이 좋지 않아서 3천만원을 할인받기로 합의한 사실이 있으므로, 이는 거래의 관행상 정당한 사유로 인정될 수 있습니다.
대가와 시가의 차액
상속세 및 증여세법 제35조제2항에 따르면, 특수관계가 없는 자간에 시가와의 차액이 30% 이상인 경우 증여로 간주할 수 있습니다. 그러나 이 차액에서 3억원을 뺀 금액이 증여로 간주됩니다. 현재의 경우, 3천만원은 3억원 미만이므로 제35조제2항에 따라 증여로 간주되지 않습니다.
관련 사례의 해석
재산세과-268, 2011.06.02에 따르면, 시가와 대가와의 차액에서 3억원을 빼고 남은 금액을 증여재산가액으로 인정합니다. 이 경우, 시가와 대가와의 차액은 3천만원으로, 3억원 미만이므로 증여세 대상으로 인정되지 않습니다.
종합적으로 볼 때, 갑과 을 사이의 거래에서 3천만원의 할인은 증여로 간주되지 않습니다. 거래의 관행상 정당한 사유가 있고, 증여세법의 조건도 충족되지 않기 때문입니다.
3. 비특수관계인 간 증여에 따른 절세 방안
그렇다면 특수관계인이 아닌 사람이 증여를 할 때 어떻게 절세할 수 있을까요?
거래의 관행상 정당한 사유 제시
사례에서도 언급된 바와 같이 거래의 관행상 정당한 사유가 있으면 증여로 간주되지 않습니다. 즉, 재산을 시가보다 낮은 가격에 양도할 경우, 그 이유를 명확하게 제시해야 합니다. 예를 들면, 시장의 경기 하락, 재산의 물리적 손상 등이 그 사유가 될 수 있습니다.
기준금액 이하의 차액에서 거래
시가와의 차액이 시가의 30% 또는 3억원을 초과하지 않게 거래를 진행합니다. 이 범위 내에서는 증여로 간주되지 않으므로, 거래 시 이를 참고하여 거래 가액을 설정해야 합니다.
시가 평가의 정확성
증여로 간주되는 경우의 핵심은 ‘시가’와 거래가와의 차액입니다. 따라서 시가를 정확하게 평가하고, 이를 기반으로 거래가를 설정하는 것이 중요합니다.
대금 청산일의 주의
증여로 간주되는 날짜는 대금을 청산한 날입니다. 따라서 대금의 청산을 적절하게 조절하여 증여세 부과 시기를 조절할 수 있습니다.
증거 자료의 철저한 관리
거래의 관행상 정당한 사유를 입증하기 위해서는 증거 자료가 필요합니다. 거래 과정, 결정 과정, 관련된 모든 문서와 통신 기록 등을 철저히 관리하여 필요할 때 제시할 수 있도록 합니다.
정리하면, 특수관계인이 아닌 사람 간의 거래에서 증여로 간주되는 것을 피하려면 거래의 관행상 정당한 사유를 제시하고, 기준금액을 넘지 않는 범위에서 거래를 진행하는 것이 핵심입니다. 그리고 이를 입증할 수 있는 자료를 잘 관리하는 것도 중요합니다.
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